New Yorks pied-à-terre-skat, forklaret
New Yorks nye årlige skat på sekundære boliger, forklaret i et klart sprog for ejere og købere.
Hvad er pied-à-terre-skatten?
Pied-à-terre-skatten er en ny årlig afgift på boligejendomme i New York City, der ikke er ejerens primære bolig. Den blev vedtaget i delstaten New Yorks budget for 2026-2027 den 27. maj 2026, træder i kraft den 1. juli 2026 og forventes at udløbe den 30. juni 2031.
Det er en tilbagevendende årlig afgift, ikke en engangsafgift ved overdragelse, der betales ved købet. Byens Department of Finance føjer den til den almindelige ejendomsskatteopkrævning og opkræver den på samme måde.
Hvem skal betale?
Den rammer dyrere sekundære boliger. I fase 1 kan den gælde for ejerlejligheder (condos) og andelsboliger (co-ops) med en værdi fastsat af Department of Finance på 1 million dollar eller mere, og for en- til trefamiliehuse med en markedsværdi på 5 millioner dollar eller mere. Ejendomme, der ejes gennem en trust, et LLC, et interessentskab eller et selskab, kan også være omfattet.
Satser og grænser
Fase 1: 1. juli 2026 til 30. juni 2028
Ejerlejligheder og andelsboliger, baseret på byens fastsatte værdi (som regel langt under markedsværdien):
| Fastsat værdi 1 til 3 mio. USD | 4 % |
| Fastsat værdi 3 til 5 mio. USD | 5,25 % |
| Fastsat værdi over 5 mio. USD | 6,5 % |
En- til trefamiliehuse, baseret på markedsværdien:
| Markedsværdi 5 til 15 mio. USD | 0,8 % |
| Markedsværdi 15 til 25 mio. USD | 1,05 % |
| Markedsværdi over 25 mio. USD | 1,3 % |
Fase 2: fra 1. juli 2028
Fra juli 2028 gælder afgiften for ejerlejligheder, andelsboliger og en- til trefamiliehuse med en værdi på 5 millioner dollar eller mere, baseret på en ny model fra Department of Finance, der bygger på sammenlignelige salg. Satserne for ejerlejligheder og andelsboliger flyttes derefter til samme interval på 0,8 % til 1,3 % som for huse.
Hvorfor nogle dyre lejligheder ikke betaler noget i starten
New York City værdiansætter ejerlejligheder og andelsboliger langt under markedsprisen, ofte 80 % til 90 % lavere. En lejlighed, der ville blive solgt for 8 millioner dollar, kan have en byfastsat værdi langt under 1 million, så nogle reelt dyre lejligheder betaler måske ikke noget de første to år. Derfor er det vigtigt at få tjekket netop din bolig.
Fritagelsen for primær bolig
Afgiften gælder kun ejendomme, der ikke er primær bolig. En ejendom er fritaget, hvis den pr. 5. januar i det foregående skatteår var beboet mere end halvdelen af året af en omfattet ejer eller et nært familiemedlem (ægtefælle, barn, søskende, forælder, bedsteforælder eller barnebarn), eller af en lejer med en markedsbaseret lejekontrakt på mindst et år, der bruger den som primær bolig.
For en trust anses de begunstigede for at være de omfattede ejere. For et LLC, interessentskab eller selskab er det indehaverne af majoritetsandelen. Hvis ingen person har et flertal, kan fritagelsen bortfalde, så professionel rådgivning er tilrådelig.
Vigtige datoer
- 27. maj 2026: skatten blev vedtaget i delstatsbudgettet.
- 1. juli 2026: afgiften træder i kraft.
- Senest 30. august 2026: Department of Finance underretter de ejere, det anser for afgiftspligtige. De kan klage med dokumentation for primær bolig.
- 1. januar 2027: første betaling for skatteåret 2026-2027; derefter to gange om året sammen med den almindelige ejendomsskat.
- 30. juni 2031: nuværende udløbsdato.
Nedslag, fradrag og fritagelser, der normalt reducerer ejendomsskatten, gælder ikke for denne afgift.
Hvad det betyder, hvis du ejer eller skal købe en sekundær bolig i New York
Pied-à-terre-skatten ændrer omkostningerne ved at have en ikke-primær bolig i New York, og virkningen afhænger i høj grad af, hvordan din ejendom værdiansættes og ejes. Uanset om du er en international køber, en investor eller planlægger en deltidsbolig i New York, er det klogt at kende din situation, før de første opkrævninger kommer. LEVENs flersprogede rådgivere kan forklare, hvordan skatten gælder for en bestemt bygning eller bolig, og sætte dig i kontakt med de rette fagfolk.
Denne side indeholder generelle oplysninger, ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning, og afspejler vores forståelse af loven i juni 2026. Reglerne, især for trusts og LLC’er, er komplekse og kan ændre sig. Kontakt en kvalificeret advokat eller skatterådgiver om din situation.
Denne artikel stilles udelukkende til rådighed til generelle informationsformål og udgør ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Ejere bør konsultere en kvalificeret skatterådgiver eller advokat for at fastslå deres specifikke eksponering og berettigelse til fritagelse.
Træder i kraft den 1. juli 2026
Satser i fase 1: 4 % til 6,5 %
Kun for boliger der ikke er primær bolig
Kontakt os for at drøfte dine muligheder
Vores rådgivere taler dit sprog. Send os nogle få oplysninger, så kontakter vi dig for at forklare, hvordan pied-à-terre-skatten påvirker din bolig i New York.
"*" indikerer påkrævede felter