ニューヨークのpied-à-terre税をわかりやすく解説

2028年7月以降、この追加課税は、財務局の比較可能な売買に基づく新しい算定モデルにより、価値が500万ドル以上のコンドミニアム、協同組合住宅、1〜3世帯住宅に適用されます。その時点で、コンドミニアムと協同組合住宅の税率は住宅と同じ0.8%〜1.3%の範囲に移行します。

ニューヨーク市はコンドミニアムや協同組合住宅を市場価格より大幅に、しばしば80%〜90%低く評価します。800万ドルで売れる住戸でも、市の評価額は100万ドルを大きく下回ることがあり、本当に高額な住戸の一部は最初の2年間は課税されない場合があります。そのため、ご自身の住戸を個別に確認することが重要です。

この追加課税は、主たる住居ではない不動産にのみ適用されます。前会計年度の1月5日時点で、その不動産が1年の半分を超えて、対象となる所有者または近親者（配偶者、子、兄弟姉妹、親、祖父母、孫）によって、あるいは主たる住居として使用する1年以上の市場条件の賃貸借契約を結んだ賃借人によって居住されていた場合、控除の対象となります。

信託の場合、受益者が対象となる所有者とみなされます。LLC、パートナーシップ、法人の場合は、過半数の持分保有者です。過半数を保有する者がいない場合、控除が適用されないことがあるため、専門家による確認をおすすめします。

• 2026年5月27日：州予算で本税が可決。
• 2026年7月1日：追加課税が施行。
• 2026年8月30日まで：財務局が課税対象とみなす所有者へ通知。所有者は主たる住居の証明により異議を申し立てられます。
• 2027年1月1日：2026〜2027年度の初回納付。以降は通常の固定資産税とともに年2回。
• 2031年6月30日：現時点の失効日。

通常は固定資産税を軽減する減免・控除・免除は、この追加課税には適用されません。

pied-à-terre税は、ニューヨークで主たる住居でない住まいを保有する費用を変え、その影響は不動産の評価方法や保有形態によって大きく異なります。国際的な購入者でも、投資家でも、ニューヨークでの一時的な住まいを検討している方でも、最初の請求が届く前にご自身の状況を把握しておくことが賢明です。LEVENの多言語アドバイザーが、特定の建物や住戸への適用についてご説明し、適切な専門家をご紹介します。