El impuesto pied-à-terre de Nueva York, explicado
El nuevo impuesto anual de Nueva York sobre las segundas viviendas, explicado de forma clara para propietarios y compradores.
¿Qué es el impuesto pied-à-terre?
El impuesto pied-à-terre es un nuevo recargo anual sobre los inmuebles residenciales de la ciudad de Nueva York que no son la vivienda principal del propietario. Se aprobó dentro del presupuesto del estado de Nueva York para 2026-2027, el 27 de mayo de 2026, entra en vigor el 1 de julio de 2026 y está previsto que expire el 30 de junio de 2031.
Es un cargo anual recurrente, no un impuesto único de transmisión que se paga en el cierre. El Departamento de Finanzas de la ciudad lo añade al recibo habitual del impuesto sobre bienes inmuebles y lo cobra de la misma manera.
¿Quién tiene que pagarlo?
Se dirige a las segundas viviendas de mayor valor. En la Fase 1 puede aplicarse a condominios y cooperativas con un valor catastral del Departamento de Finanzas de 1 millón de dólares o más, y a viviendas de una a tres familias con un valor de mercado de 5 millones de dólares o más. Los inmuebles en manos de un fideicomiso, una LLC, una sociedad o una corporación también pueden estar sujetos.
Tipos y umbrales
Fase 1: del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2028
Condominios y cooperativas, según el valor catastral de la ciudad (que suele ser muy inferior al valor de mercado):
| Valor catastral de 1 a 3 millones USD | 4% |
| Valor catastral de 3 a 5 millones USD | 5,25% |
| Valor catastral superior a 5 millones USD | 6,5% |
Viviendas de una a tres familias, según el valor de mercado:
| Valor de mercado de 5 a 15 millones USD | 0,8% |
| Valor de mercado de 15 a 25 millones USD | 1,05% |
| Valor de mercado superior a 25 millones USD | 1,3% |
Fase 2: a partir del 1 de julio de 2028
A partir de julio de 2028, el recargo se aplica a condominios, cooperativas y viviendas de una a tres familias valoradas en 5 millones de dólares o más, mediante un nuevo modelo del Departamento de Finanzas basado en ventas comparables. Los tipos de condominios y cooperativas pasan entonces al mismo rango del 0,8% al 1,3% que se usa para las casas.
Por qué algunos apartamentos de alto valor no pagan nada al principio
La ciudad de Nueva York valora los condominios y las cooperativas muy por debajo del precio de mercado, a menudo entre un 80% y un 90% menos. Un apartamento que se vendería por 8 millones de dólares puede tener un valor catastral muy inferior a 1 millón, por lo que algunos apartamentos realmente caros pueden no pagar nada durante los dos primeros años. Por eso conviene comprobar su unidad concreta.
La exención de vivienda principal
El recargo solo se aplica a los inmuebles que no son vivienda principal. Una propiedad cumple los requisitos si, a fecha del 5 de enero del ejercicio fiscal anterior, estuvo ocupada más de la mitad del año por un propietario cubierto o un familiar directo (cónyuge, hijo, hermano, padre o madre, abuelo o nieto), o por un inquilino con un contrato de arrendamiento en condiciones de mercado de al menos un año que la use como vivienda principal.
En el caso de un fideicomiso, se considera propietarios cubiertos a los beneficiarios. En el de una LLC, sociedad o corporación, a los titulares de la participación mayoritaria. Cuando ninguna persona posee la mayoría, la exención puede no estar disponible, por lo que conviene una revisión profesional.
Fechas clave
- 27 de mayo de 2026: se aprobó el impuesto dentro del presupuesto estatal.
- 1 de julio de 2026: entra en vigor el recargo.
- Antes del 30 de agosto de 2026: el Departamento de Finanzas notifica a los propietarios que considera sujetos al impuesto. Estos pueden reclamar aportando prueba de residencia principal.
- 1 de enero de 2027: primer pago del ejercicio fiscal 2026-2027; después se paga dos veces al año junto con el impuesto habitual sobre bienes inmuebles.
- 30 de junio de 2031: fecha de expiración actual.
Las bonificaciones, créditos y exenciones que normalmente reducen el impuesto sobre bienes inmuebles no se aplican a este recargo.
Qué significa si posee, o va a comprar, una segunda vivienda en Nueva York
El impuesto pied-à-terre cambia el coste de mantener una vivienda no principal en Nueva York, y su impacto depende mucho de cómo se valore y se posea el inmueble. Tanto si es un comprador internacional, un inversor o quiere una vivienda a tiempo parcial en Nueva York, conviene conocer su situación antes de que lleguen los primeros recibos. Los asesores multilingües de LEVEN pueden explicarle cómo se aplica el impuesto a un edificio o unidad concretos y ponerle en contacto con los profesionales adecuados.
Esta página es información general, no asesoramiento legal ni fiscal, y refleja nuestra interpretación de la ley a junio de 2026. Las normas, especialmente para fideicomisos y LLC, son complejas y pueden cambiar. Consulte a un abogado o asesor fiscal cualificado sobre su situación.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Los propietarios deben consultar a un asesor fiscal o abogado cualificado para determinar su exposición específica y la elegibilidad para la exención.
En vigor el 1 de julio de 2026
Tipos de la Fase 1: del 4% al 6,5%
Solo para viviendas no principales
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