مالیات pied-à-terre نیویورک، به زبان ساده
مالیات سالانهٔ جدید نیویورک بر خانههای دوم، به زبانی روشن برای مالکان و خریداران.
مالیات pied-à-terre چیست؟
مالیات pied-à-terre عوارض سالانهٔ جدیدی بر املاک مسکونی در شهر نیویورک است که محل سکونت اصلی مالک نیستند. این مالیات در بودجهٔ سالهای 2026-2027 ایالت نیویورک در 27 مه 2026 تصویب شد، از 1 ژوئیهٔ 2026 اجرا میشود و قرار است در 30 ژوئن 2031 منقضی شود.
این یک عوارض سالانهٔ تکرارشونده است، نه مالیات نقلوانتقال یکباره که هنگام خرید پرداخت میشود. ادارهٔ دارایی شهر (Department of Finance) آن را به قبض معمول مالیات بر املاک میافزاید و به همان روش وصول میکند.
چه کسانی باید آن را بپردازند؟
این مالیات خانههای دوم گرانتر را هدف میگیرد. در مرحلهٔ 1 میتواند بر آپارتمانهای ملکی (condos) و تعاونیها (co-ops) با ارزش تعیینشده توسط ادارهٔ دارایی برابر 1 میلیون دلار یا بیشتر، و بر خانههای یک تا سهخانواری با ارزش بازار 5 میلیون دلار یا بیشتر اعمال شود. املاکی که از طریق تراست (trust)، شرکت LLC، مشارکت یا شرکت نگهداری میشوند نیز ممکن است مشمول شوند.
نرخها و آستانهها
مرحلهٔ 1: از 1 ژوئیهٔ 2026 تا 30 ژوئن 2028
آپارتمانهای ملکی و تعاونیها، بر اساس ارزش تعیینشده توسط شهر (که معمولاً بسیار کمتر از ارزش بازار است):
| ارزش تعیینشده 1 تا 3 میلیون دلار | 4% |
| ارزش تعیینشده 3 تا 5 میلیون دلار | 5.25% |
| ارزش تعیینشده بیش از 5 میلیون دلار | 6.5% |
خانههای یک تا سهخانواری، بر اساس ارزش بازار:
| ارزش بازار 5 تا 15 میلیون دلار | 0.8% |
| ارزش بازار 15 تا 25 میلیون دلار | 1.05% |
| ارزش بازار بیش از 25 میلیون دلار | 1.3% |
مرحلهٔ 2: از 1 ژوئیهٔ 2028
از ژوئیهٔ 2028 این عوارض بر آپارتمانهای ملکی، تعاونیها و خانههای یک تا سهخانواری با ارزش 5 میلیون دلار یا بیشتر، بر اساس مدل جدیدی از ادارهٔ دارایی که بر فروشهای مشابه استوار است، اعمال میشود. نرخ آپارتمانهای ملکی و تعاونیها در آن زمان به همان بازهٔ 0.8% تا 1.3% خانهها منتقل میشود.
چرا برخی آپارتمانهای گران در ابتدا چیزی نمیپردازند
شهر نیویورک آپارتمانهای ملکی و تعاونیها را بسیار پایینتر از قیمت بازار، اغلب 80% تا 90% کمتر، ارزشگذاری میکند. آپارتمانی که 8 میلیون دلار فروخته میشود ممکن است ارزش تعیینشده توسط شهر بسیار کمتر از 1 میلیون داشته باشد، بنابراین برخی آپارتمانهای واقعاً گران ممکن است در دو سال نخست چیزی نپردازند. به همین دلیل بررسی واحد مشخص شما ارزشمند است.
معافیت محل سکونت اصلی
این عوارض فقط بر املاکی اعمال میشود که محل سکونت اصلی نیستند. ملک در صورتی معاف است که تا 5 ژانویهٔ سال مالیاتی پیشین بیش از نیمی از سال توسط مالک مشمول یا یکی از اعضای نزدیک خانواده (همسر، فرزند، خواهر یا برادر، والد، پدربزرگ یا مادربزرگ، یا نوه) یا توسط مستأجری با قرارداد اجارهٔ بازاری دستکم یکساله که از آن بهعنوان محل سکونت اصلی استفاده میکند، سکونت داشته باشد.
در مورد تراست، ذینفعان مالکان مشمول محسوب میشوند. در مورد LLC، مشارکت یا شرکت، دارندگان سهم اکثریت. هنگامی که هیچکس اکثریت ندارد، ممکن است معافیت در دسترس نباشد، بنابراین بررسی حرفهای توصیه میشود.
تاریخهای مهم
- 27 مه 2026: مالیات در بودجهٔ ایالت تصویب شد.
- 1 ژوئیهٔ 2026: عوارض اجرایی میشود.
- تا 30 اوت 2026: ادارهٔ دارایی مالکانی را که مشمول میداند مطلع میکند. آنان میتوانند با ارائهٔ مدرک محل سکونت اصلی اعتراض کنند.
- 1 ژانویهٔ 2027: نخستین پرداخت برای سال مالیاتی 2026-2027؛ پس از آن دو بار در سال همراه با مالیات معمول املاک.
- 30 ژوئن 2031: تاریخ انقضای کنونی.
تخفیفها، اعتبارها و معافیتهایی که معمولاً مالیات املاک را کاهش میدهند بر این عوارض اعمال نمیشوند.
اگر خانهٔ دومی در نیویورک دارید یا قصد خرید آن را دارید، این یعنی چه
مالیات pied-à-terre هزینهٔ نگهداری یک خانهٔ غیراصلی در نیویورک را تغییر میدهد و تأثیر آن تا حد زیادی به نحوهٔ ارزشگذاری و مالکیت ملک شما بستگی دارد. چه خریدار بینالمللی باشید، چه سرمایهگذار، یا در حال برنامهریزی برای خانهای پارهوقت در نیویورک، بهتر است وضعیت خود را پیش از رسیدن نخستین قبضها بدانید. مشاوران چندزبانهٔ LEVEN میتوانند توضیح دهند که این مالیات چگونه بر ساختمان یا واحد مشخصی اعمال میشود و شما را به متخصصان مناسب وصل کنند.
این صفحه اطلاعات کلی ارائه میدهد و مشاورهٔ حقوقی یا مالیاتی نیست و برداشت ما از قانون تا ژوئن 2026 را بازتاب میدهد. قواعد، بهویژه برای تراستها و LLCها، پیچیدهاند و ممکن است تغییر کنند. لطفاً دربارهٔ وضعیت خود با وکیل یا مشاور مالیاتی واجد شرایط مشورت کنید.
این مقاله صرفاً برای اهداف اطلاعرسانی عمومی ارائه شده و مشاوره حقوقی یا مالیاتی محسوب نمیشود. مالکان باید برای تعیین میزان مشمولیت خاص و واجد شرایط بودن برای معافیت، با یک مشاور مالیاتی یا وکیل واجد شرایط مشورت کنند.
از 1 ژوئیهٔ 2026 اجرا میشود
نرخهای مرحلهٔ 1: از 4% تا 6.5%
فقط برای املاکی که محل سکونت اصلی نیستند
برای بررسی گزینههایتان با ما تماس بگیرید
مشاوران ما به زبان شما صحبت میکنند. چند مشخصه برای ما ارسال کنید تا با شما تماس بگیریم و توضیح دهیم مالیات pied-à-terre چه تأثیری بر ملک شما در نیویورک دارد.
"*" indicates required fields