De pied-à-terre belasting van New York, uitgelegd
De nieuwe jaarlijkse belasting van New York op tweede woningen, in begrijpelijke taal voor eigenaren en kopers.
Wat is de pied-à-terre belasting?
De pied-à-terre belasting is een nieuwe jaarlijkse heffing op residentieel vastgoed in New York City dat niet de hoofdwoning van de eigenaar is. Ze werd aangenomen in de begroting 2026-2027 van de staat New York, op 27 mei 2026, gaat in op 1 juli 2026 en loopt naar verwachting af op 30 juni 2031.
Het is een terugkerende jaarlijkse heffing, geen eenmalige overdrachtsbelasting bij de aankoop. Het Department of Finance van de stad voegt ze toe aan de gewone aanslag onroerendezaakbelasting en int ze op dezelfde manier.
Wie moet betalen?
De heffing richt zich op duurdere tweede woningen. In fase 1 kan ze gelden voor condo’s en coöperaties met een door het Department of Finance vastgestelde waarde van 1 miljoen dollar of meer, en voor een- tot driegezinswoningen met een marktwaarde van 5 miljoen dollar of meer. Vastgoed dat via een trust, een LLC, een maatschap of een vennootschap wordt gehouden, kan er ook onder vallen.
Tarieven en drempels
Fase 1: 1 juli 2026 tot 30 juni 2028
Condo’s en coöperaties, op basis van de vastgestelde waarde van de stad (die meestal ver onder de marktwaarde ligt):
| Vastgestelde waarde 1 tot 3 miljoen USD | 4% |
| Vastgestelde waarde 3 tot 5 miljoen USD | 5,25% |
| Vastgestelde waarde boven 5 miljoen USD | 6,5% |
Een- tot driegezinswoningen, op basis van de marktwaarde:
| Marktwaarde 5 tot 15 miljoen USD | 0,8% |
| Marktwaarde 15 tot 25 miljoen USD | 1,05% |
| Marktwaarde boven 25 miljoen USD | 1,3% |
Fase 2: vanaf 1 juli 2028
Vanaf juli 2028 geldt de heffing voor condo’s, coöperaties en een- tot driegezinswoningen met een waarde van 5 miljoen dollar of meer, op basis van een nieuw model van het Department of Finance gebaseerd op vergelijkbare verkopen. De tarieven voor condo’s en coöperaties gaan dan naar hetzelfde bereik van 0,8% tot 1,3% als voor woningen.
Waarom sommige dure appartementen aanvankelijk niets betalen
New York City waardeert condo’s en coöperaties ver onder de marktprijs, vaak 80% tot 90% lager. Een appartement dat voor 8 miljoen dollar zou worden verkocht, kan een door de stad vastgestelde waarde van ruim onder 1 miljoen hebben, waardoor sommige werkelijk dure appartementen de eerste twee jaar niets betalen. Daarom is het belangrijk uw specifieke unit te laten controleren.
De vrijstelling voor de hoofdwoning
De heffing geldt alleen voor vastgoed dat geen hoofdwoning is. Een woning komt in aanmerking voor de vrijstelling als ze op 5 januari van het voorgaande belastingjaar meer dan de helft van het jaar werd bewoond door een gedekte eigenaar of een direct familielid (echtgenoot, kind, broer of zus, ouder, grootouder of kleinkind), of door een huurder met een zakelijk huurcontract van ten minste één jaar die ze als hoofdwoning gebruikt.
Bij een trust gelden de begunstigden als gedekte eigenaren. Bij een LLC, maatschap of vennootschap zijn dat de houders van het meerderheidsbelang. Als niemand een meerderheid bezit, kan de vrijstelling niet beschikbaar zijn, dus professioneel advies is raadzaam.
Belangrijke data
- 27 mei 2026: de belasting werd aangenomen in de staatsbegroting.
- 1 juli 2026: de heffing gaat in.
- Vóór 30 augustus 2026: het Department of Finance stelt eigenaren op de hoogte die het belastingplichtig acht. Zij kunnen bezwaar maken met bewijs van hoofdverblijf.
- 1 januari 2027: eerste betaling voor belastingjaar 2026-2027; daarna twee keer per jaar samen met de gewone onroerendezaakbelasting.
- 30 juni 2031: huidige einddatum.
Kortingen, kredieten en vrijstellingen die de onroerendezaakbelasting normaal verlagen, gelden niet voor deze heffing.
Wat dit betekent als u een tweede woning in New York bezit of wilt kopen
De pied-à-terre belasting verandert de kosten van het aanhouden van een niet-hoofdwoning in New York, en de impact hangt sterk af van hoe uw vastgoed wordt gewaardeerd en gehouden. Of u nu een internationale koper of investeerder bent of een deeltijdwoning in New York wilt, het is verstandig uw situatie te kennen voordat de eerste aanslagen komen. De meertalige adviseurs van LEVEN leggen u uit hoe de belasting van toepassing is op een specifiek gebouw of unit en brengen u in contact met de juiste professionals.
Deze pagina bevat algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies, en weerspiegelt onze interpretatie van de wet in juni 2026. De regels, vooral voor trusts en LLC’s, zijn complex en kunnen veranderen. Raadpleeg een gekwalificeerde advocaat of belastingadviseur over uw situatie.
Dit artikel wordt uitsluitend voor algemene informatieve doeleinden verstrekt en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Eigenaren dienen een gekwalificeerde belastingadviseur of advocaat te raadplegen om hun specifieke blootstelling en aanspraak op vrijstelling te bepalen.
Gaat in op 1 juli 2026
Tarieven fase 1: 4% tot 6,5%
Alleen voor niet-hoofdwoningen
Neem contact op om uw opties te bespreken
Onze adviseurs spreken uw taal. Stuur ons enkele gegevens en we nemen contact met u op om te bespreken hoe de pied-à-terre belasting uw woning in New York raakt.
"*" geeft vereiste velden aan