뉴욕의 pied-à-terre 세금, 쉽게 설명
세컨드 하우스에 부과되는 뉴욕의 새로운 연간 세금을 소유자와 구매자를 위해 쉬운 말로 설명합니다.
pied-à-terre 세금이란?
pied-à-terre 세금은 소유자의 주거주지가 아닌 뉴욕시 주거용 부동산에 부과되는 새로운 연간 부가세입니다. 2026년 5월 27일 뉴욕주 2026~2027년 예산에서 통과되었으며, 2026년 7월 1일에 시행되고 현재 2031년 6월 30일에 만료될 예정입니다.
이는 구매 시 한 번 내는 양도세가 아니라 매년 반복되는 연간 부과금입니다. 시 재무국(Department of Finance)이 일반 재산세 고지서에 추가하여 동일한 방식으로 징수합니다.
누가 내야 하나요?
가치가 높은 세컨드 하우스를 대상으로 합니다. 1단계에서는 재무국이 정한 가치가 100만 달러 이상인 콘도(condo)와 협동조합주택(co-op), 그리고 시장가치가 500만 달러 이상인 1~3가구 주택에 적용될 수 있습니다. 신탁(trust), LLC, 파트너십 또는 법인을 통해 보유한 부동산도 포함될 수 있습니다.
세율과 기준
1단계: 2026년 7월 1일~2028년 6월 30일
콘도와 협동조합주택은 시가 정한 가치(보통 시장가치보다 훨씬 낮음)를 기준으로 합니다:
| 정한 가치 100만~300만 달러 | 4% |
| 정한 가치 300만~500만 달러 | 5.25% |
| 정한 가치 500만 달러 초과 | 6.5% |
1~3가구 주택은 시장가치를 기준으로 합니다:
| 시장가치 500만~1,500만 달러 | 0.8% |
| 시장가치 1,500만~2,500만 달러 | 1.05% |
| 시장가치 2,500만 달러 초과 | 1.3% |
2단계: 2028년 7월 1일부터
2028년 7월부터 이 부가세는 재무국의 비교 매매 기반 새 모델에 따라 가치가 500만 달러 이상인 콘도, 협동조합주택, 1~3가구 주택에 적용됩니다. 이때 콘도와 협동조합주택의 세율은 주택과 동일한 0.8%~1.3% 범위로 전환됩니다.
일부 고가 아파트가 처음에는 아무것도 내지 않는 이유
뉴욕시는 콘도와 협동조합주택을 시장가격보다 훨씬 낮게, 흔히 80%~90% 낮게 평가합니다. 800만 달러에 팔릴 아파트도 시가 정한 가치가 100만 달러를 크게 밑돌 수 있어, 실제로 비싼 일부 아파트는 처음 2년 동안 아무것도 내지 않을 수 있습니다. 그래서 본인의 특정 호실을 확인하는 것이 중요합니다.
주거주지 면제
이 부가세는 주거주지가 아닌 부동산에만 적용됩니다. 직전 회계연도 1월 5일 기준으로 해당 부동산이 한 해의 절반을 초과하여 적용 대상 소유자나 직계 가족(배우자, 자녀, 형제자매, 부모, 조부모 또는 손주)에 의해, 또는 이를 주거주지로 사용하는 최소 1년 시장 조건 임차인에 의해 거주된 경우 면제됩니다.
신탁의 경우 수익자가 적용 대상 소유자로 간주됩니다. LLC, 파트너십 또는 법인의 경우에는 과반 지분 보유자가 해당됩니다. 과반을 보유한 사람이 없으면 면제가 적용되지 않을 수 있으므로 전문가 검토가 권장됩니다.
주요 일정
- 2026년 5월 27일: 주 예산에서 세금 통과.
- 2026년 7월 1일: 부가세 시행.
- 2026년 8월 30일까지: 재무국이 과세 대상으로 보는 소유자에게 통지. 소유자는 주거주지 증빙으로 이의를 제기할 수 있습니다.
- 2027년 1월 1일: 2026~2027 회계연도 첫 납부; 이후 일반 재산세와 함께 연 2회.
- 2031년 6월 30일: 현재 만료일.
일반적으로 재산세를 줄여주는 감면, 공제, 면제는 이 부가세에 적용되지 않습니다.
뉴욕에 세컨드 하우스를 보유 중이거나 구매 예정이라면 어떤 의미인가
pied-à-terre 세금은 뉴욕에서 주거주지가 아닌 주택을 보유하는 비용을 바꾸며, 그 영향은 부동산이 어떻게 평가되고 보유되는지에 크게 좌우됩니다. 국제 구매자든 투자자든, 뉴욕에 파트타임 주거를 계획하든, 첫 고지서가 도착하기 전에 본인의 상황을 파악하는 것이 현명합니다. LEVEN의 다국어 상담사가 이 세금이 특정 건물이나 호실에 어떻게 적용되는지 설명하고 적합한 전문가와 연결해 드립니다.
이 페이지는 일반 정보를 제공하며 법률 또는 세무 자문이 아니고, 2026년 6월 기준 법률에 대한 당사의 이해를 반영합니다. 특히 신탁과 LLC 관련 규정은 복잡하며 변경될 수 있습니다. 본인의 상황에 대해서는 자격 있는 변호사나 세무사와 상담하시기 바랍니다.
본 글은 일반적인 정보 제공만을 목적으로 하며 법률 또는 세무 자문을 구성하지 않습니다. 소유자는 구체적인 과세 대상 여부와 면제 자격을 확인하기 위해 자격을 갖춘 세무 자문가 또는 변호사와 상담해야 합니다.
2026년 7월 1일 시행
1단계 세율: 4%~6.5%
주거주지가 아닌 주택에만 적용
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