La taxe pied-à-terre de New York, expliquée
Le nouvel impôt annuel de New York sur les résidences secondaires, expliqué simplement pour les propriétaires et les acheteurs.
Qu’est-ce que la taxe pied-à-terre ?
La taxe pied-à-terre est une nouvelle surtaxe annuelle sur les biens résidentiels de la ville de New York qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Elle a été adoptée dans le budget 2026-2027 de l’État de New York, le 27 mai 2026, entre en vigueur le 1er juillet 2026 et devrait expirer le 30 juin 2031.
Il s’agit d’une charge annuelle récurrente, et non d’un droit de mutation ponctuel payé à la signature. Le Department of Finance de la ville l’ajoute à l’avis habituel de taxe foncière et la perçoit de la même manière.
Qui doit la payer ?
Elle vise les résidences secondaires de grande valeur. Lors de la phase 1, elle peut s’appliquer aux copropriétés (condos) et coopératives dont la valeur établie par le Department of Finance atteint 1 million de dollars ou plus, et aux maisons d’une à trois familles dont la valeur de marché atteint 5 millions de dollars ou plus. Les biens détenus via une fiducie (trust), une LLC, une société de personnes ou une société peuvent aussi être concernés.
Taux et seuils
Phase 1 : du 1er juillet 2026 au 30 juin 2028
Copropriétés et coopératives, selon la valeur établie par la ville (généralement bien inférieure à la valeur de marché) :
| Valeur établie de 1 à 3 M USD | 4 % |
| Valeur établie de 3 à 5 M USD | 5,25 % |
| Valeur établie supérieure à 5 M USD | 6,5 % |
Maisons d’une à trois familles, selon la valeur de marché :
| Valeur de marché de 5 à 15 M USD | 0,8 % |
| Valeur de marché de 15 à 25 M USD | 1,05 % |
| Valeur de marché supérieure à 25 M USD | 1,3 % |
Phase 2 : à partir du 1er juillet 2028
À partir de juillet 2028, la surtaxe s’applique aux copropriétés, coopératives et maisons d’une à trois familles d’une valeur de 5 millions de dollars ou plus, selon un nouveau modèle du Department of Finance fondé sur des ventes comparables. Les taux des copropriétés et coopératives passent alors à la même fourchette de 0,8 % à 1,3 % que pour les maisons.
Pourquoi certains appartements de grande valeur ne paient rien au début
New York City évalue les copropriétés et coopératives bien en dessous du prix du marché, souvent de 80 % à 90 %. Un appartement qui se vendrait 8 millions de dollars peut avoir une valeur établie par la ville bien inférieure à 1 million, de sorte que certains appartements réellement coûteux peuvent ne rien payer les deux premières années. C’est pourquoi il est utile de faire vérifier votre logement précis.
L’exonération de résidence principale
La surtaxe ne s’applique qu’aux biens qui ne sont pas une résidence principale. Un bien est exonéré si, au 5 janvier de l’exercice fiscal précédent, il a été occupé plus de la moitié de l’année par un propriétaire couvert ou un membre de sa famille proche (conjoint, enfant, frère ou sœur, parent, grand-parent ou petit-enfant), ou par un locataire avec un bail aux conditions du marché d’au moins un an qui en fait sa résidence principale.
Pour une fiducie, les bénéficiaires sont considérés comme les propriétaires couverts. Pour une LLC, une société de personnes ou une société, ce sont les détenteurs de la participation majoritaire. Lorsqu’aucune personne ne détient la majorité, l’exonération peut ne pas être disponible ; un avis professionnel est donc recommandé.
Dates clés
- 27 mai 2026 : la taxe a été adoptée dans le budget de l’État.
- 1er juillet 2026 : la surtaxe entre en vigueur.
- Avant le 30 août 2026 : le Department of Finance informe les propriétaires qu’il considère comme assujettis. Ceux-ci peuvent contester en fournissant une preuve de résidence principale.
- 1er janvier 2027 : premier paiement pour l’exercice 2026-2027 ; ensuite deux fois par an avec la taxe foncière habituelle.
- 30 juin 2031 : date d’expiration actuelle.
Les abattements, crédits et exonérations qui réduisent normalement la taxe foncière ne s’appliquent pas à cette surtaxe.
Ce que cela signifie si vous possédez, ou achetez, une résidence secondaire à New York
La taxe pied-à-terre modifie le coût de détention d’une résidence non principale à New York, et son impact dépend largement de la manière dont votre bien est évalué et détenu. Que vous soyez un acheteur international, un investisseur ou que vous envisagiez une résidence à temps partiel à New York, il est utile de connaître votre situation avant l’arrivée des premiers avis. Les conseillers multilingues de LEVEN peuvent vous expliquer comment la taxe s’applique à un immeuble ou un logement précis et vous mettre en relation avec les bons professionnels.
Cette page fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; elle reflète notre compréhension de la loi en juin 2026. Les règles, en particulier pour les fiducies et les LLC, sont complexes et peuvent évoluer. Consultez un avocat ou un conseiller fiscal qualifié au sujet de votre situation.
Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les propriétaires doivent consulter un conseiller fiscal ou un avocat qualifié pour déterminer leur exposition spécifique et leur éligibilité à l’exonération.
En vigueur le 1er juillet 2026
Taux de la phase 1 : 4 % à 6,5 %
Uniquement pour les résidences non principales
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