紐約 pied-à-terre 稅：白話解讀
紐約對第二住宅課徵的全新年度稅，以白話為屋主與買家說明清楚。
什麼是 pied-à-terre 稅？
pied-à-terre 稅是對紐約市非屋主主要住所的住宅物業課徵的一項新的年度附加稅。它已於 2026 年 5 月 27 日納入紐約州 2026-2027 年預算通過，自 2026 年 7 月 1 日起生效，目前訂於 2031 年 6 月 30 日到期。
這是一項經常性的年度稅費，而非購屋時一次性繳納的過戶稅。市財政局（Department of Finance）會將其加入常規房產稅帳單，並以相同方式徵收。
誰需要繳納？
它針對價值較高的第二住宅。在第一階段，可能適用於財政局核定價值達到 100 萬美元或以上的公寓（condo）與合作公寓（co-op），以及市場價值達到 500 萬美元或以上的一至三戶住宅。透過信託（trust）、有限責任公司（LLC）、合夥企業或公司持有的物業也可能被納入。
稅率與門檻
第一階段：2026 年 7 月 1 日至 2028 年 6 月 30 日
公寓與合作公寓，按市政府核定價值計算（通常遠低於市場價值）：
| 核定價值 100 萬至 300 萬美元 | 4% |
| 核定價值 300 萬至 500 萬美元 | 5.25% |
| 核定價值 500 萬美元以上 | 6.5% |
一至三戶住宅，按市場價值計算：
| 市場價值 500 萬至 1500 萬美元 | 0.8% |
| 市場價值 1500 萬至 2500 萬美元 | 1.05% |
| 市場價值 2500 萬美元以上 | 1.3% |
第二階段：自 2028 年 7 月 1 日起
自 2028 年 7 月起，該稅適用於價值達到 500 萬美元或以上的公寓、合作公寓與一至三戶住宅，依據財政局基於可比銷售的新模型計算。屆時公寓與合作公寓的稅率將轉為與住宅相同的 0.8% 至 1.3% 區間。
為何部分高價公寓起初無需繳納
紐約市對公寓與合作公寓的估值遠低於市場價格，通常低 80% 至 90%。一套可賣到 800 萬美元的公寓，其市政府核定價值可能遠低於 100 萬，因此一些真正昂貴的公寓在頭兩年可能無需繳納。因此，查核您的具體單位很重要。
主要住所豁免
該稅僅適用於並非主要住所的物業。若在上一財政年度的 1 月 5 日，物業一年中有超過一半時間由受涵蓋的屋主或直系親屬（配偶、子女、兄弟姊妹、父母、祖父母或孫輩）居住，或由以其為主要住所、簽訂至少一年期市場條件租約的租客居住，則可獲豁免。
就信託而言，受益人被視為受涵蓋的屋主；就 LLC、合夥企業或公司而言，則為持多數權益者。若無人持有多數，豁免可能不適用，因此建議進行專業查核。
關鍵日期
- 2026 年 5 月 27 日：該稅隨州預算通過。
- 2026 年 7 月 1 日：該稅生效。
- 2026 年 8 月 30 日前：財政局通知其認定為應稅的屋主。屋主可憑主要住所證明提出異議。
- 2027 年 1 月 1 日：2026-2027 財政年度的首次繳款；其後每年兩次，與常規房產稅一同繳納。
- 2031 年 6 月 30 日：目前的到期日。
通常可減少房產稅的減免、抵免與豁免不適用於本附加稅。
如果您在紐約擁有或正打算購買第二住宅，這意味著什麼
pied-à-terre 稅改變了在紐約持有非主要住所的成本，其影響在很大程度上取決於您的物業如何估值與持有。無論您是國際買家、投資者，還是計劃在紐約置辦一處臨時居所，在首批帳單到來之前了解自己的情況都是明智之舉。LEVEN 的多語種顧問可以說明該稅對某棟樓或某個單位的具體適用情況，並為您對接合適的專業人士。
本頁面提供一般資訊，並非法律或稅務建議，反映的是我們截至 2026 年 6 月對法律的理解。相關規則（尤其是涉及信託與 LLC 的部分）較為複雜，且可能變化。請就您的具體情況諮詢合格的律師或稅務顧問。
本文僅供一般參考之用，不構成法律或稅務建議。業主應諮詢合格的稅務顧問或律師，以確定具體的納稅義務及免稅資格。
2026 年 7 月 1 日生效
第一階段稅率：4% 至 6.5%
僅適用於非主要住所
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