Die New Yorker Pied-à-terre-Steuer, erklärt
Die neue jährliche Steuer New Yorks auf Zweitwohnungen, verständlich erklärt für Eigentümer und Käufer.
Was ist die Pied-à-terre-Steuer?
Die Pied-à-terre-Steuer ist eine neue jährliche Abgabe auf Wohnimmobilien in New York City, die nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers sind. Sie wurde im Haushalt 2026-2027 des Staates New York am 27. Mai 2026 verabschiedet, gilt ab dem 1. Juli 2026 und läuft voraussichtlich am 30. Juni 2031 aus.
Es handelt sich um eine wiederkehrende jährliche Abgabe, nicht um eine einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf. Das Department of Finance der Stadt fügt sie dem üblichen Grundsteuerbescheid hinzu und zieht sie auf dieselbe Weise ein.
Wer muss sie zahlen?
Sie betrifft höherwertige Zweitwohnungen. In Phase 1 kann sie für Eigentumswohnungen (Condos) und Genossenschaften (Co-ops) mit einem vom Department of Finance festgelegten Wert von 1 Million Dollar oder mehr sowie für Ein- bis Dreifamilienhäuser mit einem Marktwert von 5 Millionen Dollar oder mehr gelten. Immobilien, die über einen Trust, eine LLC, eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft gehalten werden, können ebenfalls erfasst sein.
Sätze und Schwellenwerte
Phase 1: 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2028
Eigentumswohnungen und Genossenschaften, auf Basis des von der Stadt festgelegten Werts (der meist deutlich unter dem Marktwert liegt):
| Festgelegter Wert 1 bis 3 Mio. USD | 4 % |
| Festgelegter Wert 3 bis 5 Mio. USD | 5,25 % |
| Festgelegter Wert über 5 Mio. USD | 6,5 % |
Ein- bis Dreifamilienhäuser, auf Basis des Marktwerts:
| Marktwert 5 bis 15 Mio. USD | 0,8 % |
| Marktwert 15 bis 25 Mio. USD | 1,05 % |
| Marktwert über 25 Mio. USD | 1,3 % |
Phase 2: ab dem 1. Juli 2028
Ab Juli 2028 gilt die Abgabe für Eigentumswohnungen, Genossenschaften und Ein- bis Dreifamilienhäuser mit einem Wert von 5 Millionen Dollar oder mehr, auf Basis eines neuen Modells des Department of Finance, das sich an vergleichbaren Verkäufen orientiert. Die Sätze für Eigentumswohnungen und Genossenschaften gehen dann in denselben Bereich von 0,8 % bis 1,3 % über wie für Häuser.
Warum manche hochwertigen Wohnungen anfangs nichts zahlen
New York City bewertet Eigentumswohnungen und Genossenschaften weit unter dem Marktpreis, oft um 80 % bis 90 %. Eine Wohnung, die für 8 Millionen Dollar verkauft würde, kann einen von der Stadt festgelegten Wert von deutlich unter 1 Million haben, sodass manche wirklich teuren Wohnungen in den ersten zwei Jahren nichts zahlen. Deshalb lohnt sich eine Prüfung Ihrer konkreten Einheit.
Die Befreiung für den Hauptwohnsitz
Die Abgabe gilt nur für Immobilien, die kein Hauptwohnsitz sind. Eine Immobilie ist befreit, wenn sie zum 5. Januar des vorangegangenen Steuerjahres mehr als die Hälfte des Jahres von einem erfassten Eigentümer oder einem nahen Familienangehörigen (Ehepartner, Kind, Geschwister, Eltern, Großeltern oder Enkel) bewohnt wurde, oder von einem Mieter mit einem marktüblichen Mietvertrag von mindestens einem Jahr, der sie als Hauptwohnsitz nutzt.
Bei einem Trust gelten die Begünstigten als erfasste Eigentümer. Bei einer LLC, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft sind es die Inhaber der Mehrheitsbeteiligung. Wenn niemand eine Mehrheit hält, kann die Befreiung entfallen; eine fachliche Prüfung ist daher ratsam.
Wichtige Termine
- 27. Mai 2026: Die Steuer wurde im Staatshaushalt verabschiedet.
- 1. Juli 2026: Die Abgabe tritt in Kraft.
- Bis zum 30. August 2026: Das Department of Finance benachrichtigt Eigentümer, die es als steuerpflichtig ansieht. Diese können mit einem Nachweis des Hauptwohnsitzes Einspruch erheben.
- 1. Januar 2027: Erste Zahlung für das Steuerjahr 2026-2027; danach zweimal jährlich zusammen mit der regulären Grundsteuer.
- 30. Juni 2031: Aktuelles Ablaufdatum.
Ermäßigungen, Gutschriften und Befreiungen, die die Grundsteuer normalerweise senken, gelten für diese Abgabe nicht.
Was das bedeutet, wenn Sie eine Zweitwohnung in New York besitzen oder kaufen
Die Pied-à-terre-Steuer verändert die Kosten für das Halten einer Nicht-Hauptwohnung in New York, und die Auswirkungen hängen stark davon ab, wie Ihre Immobilie bewertet und gehalten wird. Ob Sie internationaler Käufer oder Investor sind oder eine Teilzeitwohnung in New York planen: Es lohnt sich, Ihre Situation zu kennen, bevor die ersten Bescheide kommen. Die mehrsprachigen Berater von LEVEN erklären Ihnen, wie die Steuer auf ein bestimmtes Gebäude oder eine bestimmte Einheit zutrifft, und vermitteln Sie an die richtigen Fachleute.
Diese Seite bietet allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung, und gibt unser Verständnis der Rechtslage im Juni 2026 wieder. Die Regeln, insbesondere für Trusts und LLCs, sind komplex und können sich ändern. Wenden Sie sich zu Ihrer Situation an einen qualifizierten Anwalt oder Steuerberater.
Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Eigentümer sollten einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultieren, um die konkrete Betroffenheit und die Anspruchsberechtigung für eine Befreiung zu klären.
Gilt ab dem 1. Juli 2026
Sätze Phase 1: 4 % bis 6,5 %
Nur für Nicht-Hauptwohnsitze
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