New Yorks pied-à-terre-skatt, förklarad
New Yorks nya årliga skatt på andrabostäder, förklarad på ett enkelt språk för ägare och köpare.
Vad är pied-à-terre-skatten?
Pied-à-terre-skatten är en ny årlig avgift på bostadsfastigheter i New York City som inte är ägarens permanentbostad. Den antogs i delstaten New Yorks budget för 2026-2027 den 27 maj 2026, träder i kraft den 1 juli 2026 och förväntas upphöra den 30 juni 2031.
Det är en återkommande årlig avgift, inte en engångsskatt vid överlåtelse som betalas vid köpet. Stadens Department of Finance lägger till den på den vanliga fastighetsskattsedeln och tar ut den på samma sätt.
Vem måste betala?
Den träffar dyrare andrabostäder. I fas 1 kan den gälla bostadsrätter (condos) och kooperativ (co-ops) med ett av Department of Finance fastställt värde på 1 miljon dollar eller mer, och en- till trefamiljshus med ett marknadsvärde på 5 miljoner dollar eller mer. Fastigheter som ägs via en trust, ett LLC, ett handelsbolag eller ett bolag kan också omfattas.
Satser och gränser
Fas 1: 1 juli 2026 till 30 juni 2028
Bostadsrätter och kooperativ, baserat på stadens fastställda värde (oftast långt under marknadsvärdet):
| Fastställt värde 1 till 3 mn USD | 4 % |
| Fastställt värde 3 till 5 mn USD | 5,25 % |
| Fastställt värde över 5 mn USD | 6,5 % |
En- till trefamiljshus, baserat på marknadsvärdet:
| Marknadsvärde 5 till 15 mn USD | 0,8 % |
| Marknadsvärde 15 till 25 mn USD | 1,05 % |
| Marknadsvärde över 25 mn USD | 1,3 % |
Fas 2: från och med 1 juli 2028
Från juli 2028 gäller avgiften bostadsrätter, kooperativ och en- till trefamiljshus med ett värde på 5 miljoner dollar eller mer, enligt en ny modell från Department of Finance som bygger på jämförbara försäljningar. Satserna för bostadsrätter och kooperativ flyttas då till samma intervall på 0,8 % till 1,3 % som för hus.
Varför vissa dyra lägenheter inte betalar något i början
New York City värderar bostadsrätter och kooperativ långt under marknadspriset, ofta 80 % till 90 % lägre. En lägenhet som skulle säljas för 8 miljoner dollar kan ha ett av staden fastställt värde långt under 1 miljon, så vissa verkligt dyra lägenheter betalar kanske ingenting de första två åren. Därför är det värt att få just din bostad kontrollerad.
Undantaget för permanentbostad
Avgiften gäller endast fastigheter som inte är permanentbostad. En fastighet är undantagen om den per den 5 januari föregående beskattningsår bebotts mer än halva året av en omfattad ägare eller en nära familjemedlem (make eller maka, barn, syskon, förälder, mor- eller farförälder eller barnbarn), eller av en hyresgäst med ett marknadsmässigt hyresavtal på minst ett år som använder den som permanentbostad.
För en trust anses förmånstagarna vara de omfattade ägarna. För ett LLC, handelsbolag eller bolag är det innehavarna av majoritetsandelen. Om ingen person har majoritet kan undantaget falla bort, så professionell rådgivning rekommenderas.
Viktiga datum
- 27 maj 2026: skatten antogs i delstatsbudgeten.
- 1 juli 2026: avgiften träder i kraft.
- Senast 30 augusti 2026: Department of Finance underrättar de ägare som det anser vara skyldiga. De kan överklaga med bevis på permanentbostad.
- 1 januari 2027: första betalningen för beskattningsåret 2026-2027; därefter två gånger om året tillsammans med den vanliga fastighetsskatten.
- 30 juni 2031: nuvarande slutdatum.
Avdrag, krediter och undantag som normalt minskar fastighetsskatten gäller inte denna avgift.
Vad det betyder om du äger eller ska köpa en andrabostad i New York
Pied-à-terre-skatten ändrar kostnaden för att ha en bostad som inte är permanentbostad i New York, och effekten beror i hög grad på hur din fastighet värderas och ägs. Oavsett om du är en internationell köpare, en investerare eller planerar en deltidsbostad i New York är det klokt att känna till din situation innan de första avierna kommer. LEVENs flerspråkiga rådgivare kan förklara hur skatten gäller en viss byggnad eller bostad och sätta dig i kontakt med rätt experter.
Den här sidan innehåller allmän information, inte juridisk eller skatterådgivning, och återspeglar vår förståelse av lagen i juni 2026. Reglerna, särskilt för truster och LLC, är komplexa och kan ändras. Kontakta en kvalificerad advokat eller skatterådgivare om din situation.
Denna artikel tillhandahålls endast i allmänt informationssyfte och utgör inte juridisk eller skatterådgivning. Ägare bör rådgöra med en kvalificerad skatterådgivare eller advokat för att fastställa specifik exponering och rätt till undantag.
Träder i kraft den 1 juli 2026
Satser i fas 1: 4 % till 6,5 %
Endast för bostäder som inte är permanentbostad
Kontakta oss för att diskutera dina alternativ
Våra rådgivare talar ditt språk. Skicka oss några uppgifter så hör vi av oss och förklarar hur pied-à-terre-skatten påverkar din bostad i New York.
”*” anger obligatoriska fält