纽约 pied-à-terre 税：通俗解读
纽约对第二住宅征收的全新年度税，用通俗语言为业主和买家讲清楚。
什么是 pied-à-terre 税？
pied-à-terre 税是对纽约市非业主主要住所的住宅物业征收的一项新的年度附加税。它已于 2026 年 5 月 27 日纳入纽约州 2026-2027 年预算通过，自 2026 年 7 月 1 日起生效，目前定于 2031 年 6 月 30 日到期。
这是一项经常性的年度税费，而非购房时一次性缴纳的过户税。市财政局（Department of Finance）会将其加入常规房产税账单，并以相同方式征收。
谁需要缴纳？
它针对价值较高的第二住宅。在第一阶段，可能适用于财政局核定价值达到 100 万美元或以上的公寓（condo）和合作公寓（co-op），以及市场价值达到 500 万美元或以上的一至三户住宅。通过信托（trust）、有限责任公司（LLC）、合伙企业或公司持有的物业也可能被纳入。
税率与门槛
第一阶段：2026 年 7 月 1 日至 2028 年 6 月 30 日
公寓和合作公寓，按市政府核定价值计算（通常远低于市场价值）：
| 核定价值 100 万至 300 万美元 | 4% |
| 核定价值 300 万至 500 万美元 | 5.25% |
| 核定价值 500 万美元以上 | 6.5% |
一至三户住宅，按市场价值计算：
| 市场价值 500 万至 1500 万美元 | 0.8% |
| 市场价值 1500 万至 2500 万美元 | 1.05% |
| 市场价值 2500 万美元以上 | 1.3% |
第二阶段：自 2028 年 7 月 1 日起
自 2028 年 7 月起，该税适用于价值达到 500 万美元或以上的公寓、合作公寓和一至三户住宅，依据财政局基于可比销售的新模型计算。届时公寓和合作公寓的税率将转为与住宅相同的 0.8% 至 1.3% 区间。
为何部分高价公寓起初无需缴纳
纽约市对公寓和合作公寓的估值远低于市场价格，通常低 80% 至 90%。一套可卖到 800 万美元的公寓，其市政府核定价值可能远低于 100 万，因此一些真正昂贵的公寓在头两年可能无需缴纳。因此，核查您的具体单元很重要。
主要住所豁免
该税仅适用于并非主要住所的物业。若在上一财政年度的 1 月 5 日，物业一年中有超过一半时间由受涵盖的业主或直系亲属（配偶、子女、兄弟姐妹、父母、祖父母或孙辈）居住，或由以其为主要住所、签订至少一年期市场条件租约的租客居住，则可获豁免。
就信托而言，受益人被视为受涵盖的业主；就 LLC、合伙企业或公司而言，则为持多数权益者。若无人持有多数，豁免可能不适用，因此建议进行专业核查。
关键日期
- 2026 年 5 月 27 日：该税随州预算通过。
- 2026 年 7 月 1 日：该税生效。
- 2026 年 8 月 30 日前：财政局通知其认定为应税的业主。业主可凭主要住所证明提出异议。
- 2027 年 1 月 1 日：2026-2027 财政年度的首次缴款；其后每年两次，与常规房产税一同缴纳。
- 2031 年 6 月 30 日：目前的到期日。
通常可减少房产税的减免、抵免和豁免不适用于本附加税。
如果您在纽约拥有或正打算购买第二住宅，这意味着什么
pied-à-terre 税改变了在纽约持有非主要住所的成本，其影响在很大程度上取决于您的物业如何估值与持有。无论您是国际买家、投资者，还是计划在纽约置办一处临时居所，在首批账单到来之前了解自己的情况都是明智之举。LEVEN 的多语种顾问可以说明该税对某栋楼或某个单元的具体适用情况，并为您对接合适的专业人士。
本页面提供一般信息，并非法律或税务建议，反映的是我们截至 2026 年 6 月对法律的理解。相关规则（尤其是涉及信托和 LLC 的部分）较为复杂，且可能变化。请就您的具体情况咨询合格的律师或税务顾问。
本文仅供一般参考之用，不构成法律或税务建议。业主应咨询合格的税务顾问或律师，以确定具体的纳税义务及免税资格。
2026 年 7 月 1 日生效
第一阶段税率：4% 至 6.5%
仅适用于非主要住所
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