ภาษี pied-à-terre ของนิวยอร์ก อธิบายแบบเข้าใจง่าย
ภาษีรายปีใหม่ของนิวยอร์กสำหรับบ้านหลังที่สอง อธิบายด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายสำหรับเจ้าของและผู้ซื้อ
ภาษี pied-à-terre คืออะไร?
ภาษี pied-à-terre เป็นค่าธรรมเนียมรายปีใหม่ที่เรียกเก็บจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในนครนิวยอร์กที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของเจ้าของ ภาษีนี้ผ่านความเห็นชอบในงบประมาณรัฐนิวยอร์กปี 2026-2027 เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2026 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 และกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2031
นี่เป็นค่าธรรมเนียมรายปีที่เกิดขึ้นซ้ำ ไม่ใช่ภาษีการโอนแบบครั้งเดียวที่ชำระตอนซื้อ กรมการคลังของเมือง (Department of Finance) จะเพิ่มภาษีนี้ลงในใบแจ้งภาษีทรัพย์สินตามปกติและจัดเก็บด้วยวิธีเดียวกัน
ใครต้องจ่าย?
ภาษีนี้มุ่งไปที่บ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าสูงกว่า ในระยะที่ 1 อาจใช้กับคอนโด (condo) และสหกรณ์ที่อยู่อาศัย (co-op) ที่มีมูลค่าซึ่งกรมการคลังกำหนดตั้งแต่ 1 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป และบ้านสำหรับหนึ่งถึงสามครอบครัวที่มีมูลค่าตลาดตั้งแต่ 5 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองผ่านทรัสต์ (trust) บริษัท LLC ห้างหุ้นส่วน หรือบริษัท ก็อาจเข้าข่ายได้เช่นกัน
อัตราและเกณฑ์
ระยะที่ 1: 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2028
คอนโดและสหกรณ์ที่อยู่อาศัย คิดจากมูลค่าที่เมืองกำหนด (ซึ่งมักต่ำกว่ามูลค่าตลาดมาก):
| มูลค่าที่กำหนด 1 ถึง 3 ล้านดอลลาร์ | 4% |
| มูลค่าที่กำหนด 3 ถึง 5 ล้านดอลลาร์ | 5.25% |
| มูลค่าที่กำหนดมากกว่า 5 ล้านดอลลาร์ | 6.5% |
บ้านสำหรับหนึ่งถึงสามครอบครัว คิดจากมูลค่าตลาด:
| มูลค่าตลาด 5 ถึง 15 ล้านดอลลาร์ | 0.8% |
| มูลค่าตลาด 15 ถึง 25 ล้านดอลลาร์ | 1.05% |
| มูลค่าตลาดมากกว่า 25 ล้านดอลลาร์ | 1.3% |
ระยะที่ 2: ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2028
ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2028 ค่าธรรมเนียมนี้จะใช้กับคอนโด สหกรณ์ที่อยู่อาศัย และบ้านหนึ่งถึงสามครอบครัวที่มีมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป โดยใช้แบบจำลองใหม่ของกรมการคลังที่อิงกับการขายที่เทียบเคียงได้ จากนั้นอัตราของคอนโดและสหกรณ์จะปรับไปอยู่ในช่วงเดียวกันคือ 0.8% ถึง 1.3% เช่นเดียวกับบ้าน
เหตุใดอพาร์ตเมนต์ราคาสูงบางแห่งจึงไม่ต้องจ่ายอะไรในช่วงแรก
นครนิวยอร์กประเมินมูลค่าคอนโดและสหกรณ์ต่ำกว่าราคาตลาดมาก บ่อยครั้งต่ำกว่า 80% ถึง 90% อพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ 8 ล้านดอลลาร์อาจมีมูลค่าที่เมืองกำหนดต่ำกว่า 1 ล้านมาก ดังนั้นอพาร์ตเมนต์ราคาแพงจริง ๆ บางแห่งอาจไม่ต้องจ่ายอะไรเลยในสองปีแรก ด้วยเหตุนี้การตรวจสอบยูนิตของคุณโดยเฉพาะจึงสำคัญ
ข้อยกเว้นที่อยู่อาศัยหลัก
ค่าธรรมเนียมนี้ใช้เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก อสังหาริมทรัพย์จะได้รับการยกเว้นหากในวันที่ 5 มกราคมของปีภาษีก่อนหน้า มีผู้พักอาศัยมากกว่าครึ่งปีโดยเจ้าของที่เข้าข่ายหรือสมาชิกในครอบครัวใกล้ชิด (คู่สมรส บุตร พี่น้อง บิดามารดา ปู่ย่าตายาย หรือหลาน) หรือโดยผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าตามเงื่อนไขตลาดอย่างน้อยหนึ่งปีและใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก
ในกรณีของทรัสต์ ผู้รับผลประโยชน์ถือเป็นเจ้าของที่เข้าข่าย ในกรณีของ LLC ห้างหุ้นส่วน หรือบริษัท คือผู้ถือส่วนได้เสียข้างมาก หากไม่มีบุคคลใดถือเสียงข้างมาก การยกเว้นอาจไม่สามารถใช้ได้ จึงควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
วันสำคัญ
- 27 พฤษภาคม 2026: ภาษีผ่านความเห็นชอบในงบประมาณของรัฐ
- 1 กรกฎาคม 2026: ค่าธรรมเนียมมีผลบังคับใช้
- ภายในวันที่ 30 สิงหาคม 2026: กรมการคลังแจ้งเจ้าของที่เห็นว่าต้องเสียภาษี เจ้าของสามารถคัดค้านได้โดยแสดงหลักฐานที่อยู่อาศัยหลัก
- 1 มกราคม 2027: การชำระครั้งแรกสำหรับปีภาษี 2026-2027 จากนั้นปีละสองครั้งพร้อมภาษีทรัพย์สินตามปกติ
- 30 มิถุนายน 2031: วันสิ้นสุดในปัจจุบัน
การลดหย่อน เครดิต และการยกเว้นที่ปกติช่วยลดภาษีทรัพย์สินไม่สามารถใช้กับค่าธรรมเนียมนี้ได้
หมายความว่าอย่างไรหากคุณเป็นเจ้าของหรือกำลังจะซื้อบ้านหลังที่สองในนิวยอร์ก
ภาษี pied-à-terre เปลี่ยนต้นทุนในการถือครองที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่หลักในนิวยอร์ก และผลกระทบขึ้นอยู่กับวิธีประเมินมูลค่าและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นอย่างมาก ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อจากต่างประเทศ นักลงทุน หรือกำลังวางแผนมีที่พักแบบบางช่วงเวลาในนิวยอร์ก การรู้สถานะของคุณก่อนใบแจ้งหนี้ฉบับแรกมาถึงนั้นเป็นเรื่องที่ควรทำ ที่ปรึกษาหลายภาษาของ LEVEN สามารถอธิบายได้ว่าภาษีนี้ใช้กับอาคารหรือยูนิตใดยูนิตหนึ่งอย่างไร และเชื่อมโยงคุณกับผู้เชี่ยวชาญที่เหมาะสม
หน้านี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี และสะท้อนความเข้าใจของเราเกี่ยวกับกฎหมาย ณ เดือนมิถุนายน 2026 กฎเกณฑ์ โดยเฉพาะสำหรับทรัสต์และ LLC มีความซับซ้อนและอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดปรึกษาทนายความหรือที่ปรึกษาภาษีที่มีคุณสมบัติเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณ
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น และไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี เจ้าของควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีหรือทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อพิจารณาภาระภาษีเฉพาะรายและสิทธิ์ในการได้รับการยกเว้น
มีผลตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2026
อัตราระยะที่ 1: 4% ถึง 6.5%
เฉพาะที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่หลักเท่านั้น
ติดต่อเราเพื่อหารือทางเลือกของคุณ
ที่ปรึกษาของเราพูดภาษาของคุณ ส่งข้อมูลมาให้เราสักเล็กน้อย แล้วเราจะติดต่อกลับเพื่ออธิบายว่าภาษี pied-à-terre ส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์ของคุณในนิวยอร์กอย่างไร
"*" indicates required fields