Ο φόρος pied-à-terre της Νέας Υόρκης, με απλά λόγια

Από τον Ιούλιο του 2028 η επιβάρυνση εφαρμόζεται σε διαμερίσματα, συνεταιριστικές κατοικίες και κατοικίες μίας έως τριών οικογενειών αξίας 5 εκατομμυρίων δολαρίων ή περισσότερο, με βάση ένα νέο μοντέλο του Department of Finance που στηρίζεται σε συγκρίσιμες πωλήσεις. Οι συντελεστές για διαμερίσματα και συνεταιριστικές κατοικίες μεταβαίνουν τότε στο ίδιο εύρος 0,8% έως 1,3% που ισχύει για τις κατοικίες.

Η Νέα Υόρκη αποτιμά τα διαμερίσματα και τις συνεταιριστικές κατοικίες πολύ κάτω από την τιμή αγοράς, συχνά κατά 80% έως 90%. Ένα διαμέρισμα που θα πωλούνταν 8 εκατομμύρια δολάρια μπορεί να έχει καθορισμένη από την πόλη αξία πολύ κάτω από 1 εκατομμύριο, οπότε ορισμένα πραγματικά ακριβά διαμερίσματα ενδέχεται να μην πληρώσουν τίποτα τα δύο πρώτα χρόνια. Γι’ αυτό αξίζει να ελέγξετε τη συγκεκριμένη κατοικία σας.

Η επιβάρυνση εφαρμόζεται μόνο σε ακίνητα που δεν είναι κύρια κατοικία. Ένα ακίνητο απαλλάσσεται αν, στις 5 Ιανουαρίου του προηγούμενου φορολογικού έτους, κατοικούνταν για περισσότερο από το μισό του έτους από καλυπτόμενο ιδιοκτήτη ή στενό συγγενή (σύζυγο, τέκνο, αδελφό ή αδελφή, γονέα, παππού ή γιαγιά ή εγγόνι), ή από μισθωτή με μίσθωση υπό όρους αγοράς διάρκειας τουλάχιστον ενός έτους που τη χρησιμοποιεί ως κύρια κατοικία.

Για ένα trust, οι δικαιούχοι θεωρούνται οι καλυπτόμενοι ιδιοκτήτες. Για LLC, προσωπική εταιρεία ή εταιρεία, είναι οι κάτοχοι της πλειοψηφικής συμμετοχής. Όταν κανείς δεν κατέχει πλειοψηφία, η απαλλαγή μπορεί να μην ισχύει, οπότε συνιστάται επαγγελματικός έλεγχος.

• 27 Μαΐου 2026: ο φόρος ψηφίστηκε στον προϋπολογισμό της πολιτείας.
• 1 Ιουλίου 2026: η επιβάρυνση τίθεται σε ισχύ.
• Έως τις 30 Αυγούστου 2026: το Department of Finance ειδοποιεί τους ιδιοκτήτες που θεωρεί υπόχρεους. Μπορούν να υποβάλουν ένσταση με αποδεικτικό κύριας κατοικίας.
• 1 Ιανουαρίου 2027: πρώτη πληρωμή για το φορολογικό έτος 2026-2027· στη συνέχεια δύο φορές τον χρόνο μαζί με τον συνήθη φόρο ακινήτων.
• 30 Ιουνίου 2031: τρέχουσα ημερομηνία λήξης.

Οι μειώσεις, οι πιστώσεις και οι απαλλαγές που συνήθως μειώνουν τον φόρο ακινήτων δεν ισχύουν για αυτή την επιβάρυνση.

Ο φόρος pied-à-terre αλλάζει το κόστος διατήρησης μιας μη κύριας κατοικίας στη Νέα Υόρκη, και η επίπτωση εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το πώς αποτιμάται και κατέχεται το ακίνητό σας. Είτε είστε διεθνής αγοραστής ή επενδυτής είτε σχεδιάζετε κατοικία μερικής χρήσης στη Νέα Υόρκη, αξίζει να γνωρίζετε την κατάστασή σας πριν φτάσουν τα πρώτα εκκαθαριστικά. Οι πολύγλωσσοι σύμβουλοι της LEVEN μπορούν να σας εξηγήσουν πώς εφαρμόζεται ο φόρος σε ένα συγκεκριμένο κτίριο ή διαμέρισμα και να σας συνδέσουν με τους κατάλληλους επαγγελματίες.